Si bien se ha hablado de que el mercado de bienes raíces está pasando por una situación difícil, también hay que reconocer que la persona que puede comprar está en el momento ideal. Esto se debe a que vendedores han tenido que bajar los precios de las propiedades y se pueden conseguir buenas ofertas que se puedan ajustar al presupuesto de cada comprador.

Asimismo, los corredores de bienes raíces se pueden convertir en una pieza clave para todas aquellas personas que necesitan un hogar. El conocimiento y una buena orientación son el complemento ideal para esto, debido a que le puede presentar a un prospecto cliente diferentes alternativas hipotecarias para comprar una propiedad. Las probabilidades de aumentar su listado pueden incrementarse si complementan su oferta con información real de todas las opciones hipotecarias que hay en el mercado.

AAA Concordia Mortgage les orienta sobre un producto que puede ayudar grandemente a aumentar su inventario de propiedades. Este producto se conoce como el FHA 203K el cual le permite al corredor añadir en su listado, propiedades residenciales abandonadas, descuidadas o sencillamente que necesiten una serie de reparaciones. El comprador puede lograrlo financiando las mejoras dentro de su préstamo hipotecario. Esto abre las puertas a una inmensa gama de propiedades que quizá antes no se estaban considerando. El corredor de bienes raíces puede mostrar al cliente que tiene la oportunidad de hacer los arreglos que necesite la propiedad, ya sea correcciones de techo, añadir cuartos, remodelaciones de cocina, plomería, electricidad etc. Existen propiedades abandonadas dentro de los mismos proyectos que solo necesitan unas mejoras y las puede conseguir por un precio mucho menor probablemente equipadas ya convirtiéndose esta en una mejor inversión.

Los préstamos FHA (Federal Housing Administration), le brinda al cliente el 96.5% del financiamiento entre el precio de venta o tasación, cual sea menor, permitiéndole al cliente una menor aportación. Es importante destacar que este tipo de préstamo tiene que ser para vivienda principal.

AAA Concordia Mortgage fue uno de los primeros bancos en trabajar el FHA 203K, convirtiéndose en los pioneros de la industria. Por tal razón nos hemos dedicado a orientar a los corredores de bienes raíces a través de los años sobre el préstamo FHA 203K, entre otros. Sólo que ahora el momento y la economía contribuyen a que este préstamo se convierta en la alternativa ideal para muchos potenciales prospectos.

Nuestra empresa entiende su necesidad, por tal razón estaremos orientando con cita previa a todos los corredores de bienes raíces interesados en esta gran oportunidad de crecimiento.

Puede llamar a José Rivera, ejecutivo de Cuentas de AAA Concordia, al 787-758-1188 o acceder a www.aaaconcordia.com.

(a) Ganancia en venta de Propiedad Cualificada efectuada luego del 1 de septiembre 10 de 2010, pero en o antes del 30 de junio de 2011.

• (1) La totalidad de la ganancia neta de capital a largo plazo generada en una venta efectuada luego del 1 de septiembre de 2010, pero en o antes del 30 de junio de 2011, de una Propiedad Cualificada estará totalmente exenta del pago de contribución sobre ingresos de Puerto Rico, incluyendo la contribución alterna básica y la contribución alternativa mínima provistas en el Código.

(b) Ganancia en venta de propiedad adquirida luego del 1 de septiembre de 2010, pero en o antes del 30 de junio de 2011.

• (1) La totalidad de la ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de una Propiedad de Nueva Construcción adquirida por el vendedor luego del 1 de septiembre de 2010, pero en o antes del 30 de junio de 2011, estará exenta del pago de contribución sobre ingresos de Puerto Rico, incluyendo la contribución alterna básica y la contribución alternativa mínima, provistas en el Código. 23 6

• (2) Certificación del Departamento de Hacienda.- Una vez recibida la planilla informativa relacionada con la venta de una Propiedad de Nueva Construcción, el Departamento de Hacienda certificará por escrito al adquirente que la propiedad inmueble constituye una Propiedad de Nueva Construcción, y que la ganancia neta de capital a largo plazo que sea generada en la venta de dicha propiedad estará exenta del pago de contribuciones sobre ingresos de Puerto Rico. El contribuyente deberá incluir en su planilla de contribución sobre ingresos correspondiente al año de la venta copia de la certificación emitida por el Departamento de Hacienda.

• (3) La ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de una Propiedad Cualificada adquirida por el vendedor luego del 1 de septiembre de 2010, pero en o antes del 30 de junio de 2011, estará exenta en un cincuenta (50) por ciento del pago de contribución sobre ingresos de Puerto Rico, incluyendo la contribución alterna básica y la contribución alternativa mínima provistas en el Código. El restante cincuenta (50) por ciento de la ganancia neta de capital a largo plazo estará sujeto a tributación de conformidad con las disposiciones aplicables del Código.

(c) Disposiciones generales aplicables a esta Sección.

• (1) Para tener derecho a reclamar la exención en la ganancia neta de capital a largo plazo provista en esta Sección, el contribuyente tendrá que declarar como total o parcialmente exenta, según sea el caso, dicha ganancia en la planilla de contribución sobre ingresos correspondiente al año en que generó la ganancia. Más aún, en el caso de ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de Propiedad de Nueva Construcción, el contribuyente deberá incluir en su planilla de contribución sobre ingresos correspondiente al año 7  de la venta copia de la certificación emitida por el Departamento de Hacienda de conformidad 1 con lo provisto en esta Sección.

• (2) Los beneficios dispuestos por esta Ley sólo estarán disponibles al primer vendedor y correspondiente primer comprador de cada unidad de Propiedad de Nueva Construcción o de Propiedad Cualificada, y no serán de aplicación con respecto a ningún adquirente en una transferencia subsiguiente, aún cuando ésta ocurra antes del 30 de junio de 6 2011.

• (3) Los pagos relacionados con la venta de propiedad inmueble cuya ganancia neta de capital a largo plazo esté sujeta a la exención provista en esta Sección no estarán sujetos  a retención de contribución sobre ingresos en el origen.

• (4) Los beneficios de esta Sección aplican a aquellos contribuyentes elegibles  independientemente de si son residentes o no residentes de Puerto Rico.

• (5) Los beneficios de esta Sección no serán de aplicación en la medida en que el cedente de la propiedad inmueble aquí cubierta sea una persona relacionada con el adquirente de  dicha propiedad inmueble. Para éstos propósitos, se considerará que el cedente de la propiedad inmueble es una “persona relacionada” si el cedente y el adquirente son personas entre quienes no serían admitidas pérdidas bajo la Sección 1024 (b) del Código.

El proyecto más abarcador, denominado “Estímulo de vivienda 2011”, abre una ventana entre el primero de septiembre al 30 de junio de 2011 para que quienes adquieran una residencia en ese periodo reciban múltiples incentivos.

Entre los beneficios disponibles, figura una exención total en el pago de sellos y comprobantes en compraventa de nuevas residencias y una reducción a la mitad del pago por este renglón en compraventas de residencias existentes.

Cero sobretasa

Además, el comprador no tendrá que pagar la contribución sobre la propiedad del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) para propiedades nuevas por un periodo de cinco años, ni el pago regular ni la sobretasa aprobada el año pasado y que expira en el 2011.

Tampoco pagará el impuesto sobre ganancia de capital en compraventas realizadas ahora, ni sobre la ganancia de capital que generaría cuando venda en un futuro la vivienda que compró entre septiembre y junio próximos.

“Estoy seguro que con los incentivos… vamos a poder tener el producto que nos había estado haciendo falta”, afirmó el mandatario.

Comunicado de prensa de El Nuevo Dia, 18/agosto/2010

Sean villas frente al mar, apartamentos a minutos de la autopista, casas de uno o dos pisos, las residencias en Puerto Rico han perdido una cuarta parte de su valor y la tendencia que afecta a casi un millón de dueños de hogares no da visos de detenerse.

Mientras Puerto Rico se adentra en su quinto año de recesión, la corrección promedio de 25% en los valores residenciales en la Isla ha supuesto como mínimo una pérdida monetaria de $30,000 millones entre los años 2007 al 2009, explica el economista José Villamil, fundador de la firma Estudios Técnicos.

“Es un golpe tremendo para las familias porque el ahorro del puertorriqueño está en su casa”, dice el economista.

A pesar de que el gobierno ha invertido sobre $300 millones en incentivos para la compra de vivienda y de los bonos y ofertas de los desarrolladores, “todavía no hemos tocado fondo”, apunta por su parte, el tasador Carlos Xavier Vélez.

“Nos vamos a tardar entre diez a quince años para que el mercado regrese a dónde estábamos. Esa tendencia es muy similar a lo que hay en Estados Unidos”, destaca el tasador.

“Seguimos en negación”, subraya el perito, mientras reconoce que los valores podrían seguir cayendo como secuela de las pérdidas asociadas con el colapso de tres bancos en abril pasado.

ajuste negativo para todos

En términos simples, Vélez expresa que ningún mercado residencial en la Isla está ganando valor.

Salvo propiedades de precios muy módicos como aquellas en Levittown (Toa Baja) y Country Club (Carolina), que permanecen “relativamente estables”, entre los $90,000 y $130,000, el resto de los mercados residenciales del país está a la baja, incluyendo las áreas de Humacao, Ponce, Arecibo y Mayagüez.

El ajuste que han experimentado los dueños de hogares, dice Vélez, fluctúa según la estructura y localización del inmueble y ronda, en términos generales, entre 10% y 40%.

Los dueños de apartamentos en condominios, particularmente en las zonas de Santurce, Hato Rey y Condado, han llevado la peor parte, agrega.

“Hay proyectos que eran dos torres y ahora, van a terminar una”, prosigue Vélez. “Hay personas que compraron justo en el boom de precios y su propiedad vale menos de que lo debe en el préstamo hipotecario”.

Retroceso financiero

Villamil ve la corrección inmobiliaria como otro ajuste en la salud financiera de las familias, cuyo ingreso se ha reducido, sea por la pérdida del empleo, ajustes en salarios o por una tasa inflacionaria que continúa en ascenso.

Además, cuando se suma el impacto de la burbuja inmobiliaria a la pérdida que tuvieron cientos de inversionistas locales en las acciones de Puerto Rico, Villamil entiende que los boricuas han perdido entre $35,000 y $40,000 millones.

El problema con la corrección en valores es que la posibilidad de convertir su hogar en dinero, mediante venta o refinanciamiento, se ha desvanecido, indica por su parte, Ricardo Domenech, a cargo de Scotia Mortgage.

Según Domenech, la corrección en los valores en Puerto Rico ha sido tan diversa y compleja que no existe una receta única para salir de la situación, pese a que las tasas de interés son las más bajas que se hayan visto en la historia.

“Aquella articulación, que era utilizar el activo (o sea, la casa) como palanca para tener dinero se aguantó y se comprimió”, explica Domenech.

impuestos que ahogan

Ese es el caso de María Nevárez, quien en el umbral de su retiro, no ha podido vender dos propiedades.

Relata que hace varios años, decidió comprar propiedades porque era “un mecanismo de ahorro” para el retiro.

“Ahora tengo las tres propiedades y no tengo el dinero. Con tanta contribución sobre cada una, se hace bien difícil”, dice María al señalar que la contribución especial sobre los inmuebles ha agravado su situación.

“Aquí (en Condado), tú anunciabas un apartamento y no duraba una semana”, dice María, quien tiene su unidad en venta hace dos años.

Al no poder vender -ya que una de las tres ofertas que recibió era $54,000 menos que el precio de la unidad- decidió alquilar, pero la renta apenas cubre la mitad de la hipoteca, indica. “Ahora, el que alquila sale mejor porque no paga contribuciones”.

Teresa Castillo, (nombre ficticio), una profesional en el campo de la salud, tardó más en vender su casa que en divorciarse.

Por espacio de dos años, Teresa anunció la venta de su “pequeña mansión”, localizada en Humacao, en periódicos de circulación general, regionales y sitios de internet. Luego de que varios compradores no cualificaron para la hipoteca, terminó vendiéndola $25,000 por debajo de la tasación.

“Tengo algunas amigas que pensaban comprar casa, pero ahora, como el mercado está aguantado, piensan alquilar porque temen comprar y que después, el valor de la casa siga bajando”, concluye la entrevistada.

Excelente propiedad en el area de mayor crecimiento de Guaynabo. Espectacular casa, totalmente remodelada. En el primer nivel sobresalen los espacios abiertos y claros que junto a la enorme terraza la convierte ideal para fiestas. El master esta agrandado y cuenta con walking closet 14′x 12′. Ademas de los cuatro dormitorios tiene una oficina y un cuarto de juegos para 6 cuartos en total. Todos los closets son de California Closets incluyendo oficina en el segundo nivel. Pisos y banos son en marmol. El piso de la terraza es marmol travertino. Las puertas y ventanas son “high impact” de Marva. Se queda con 7 “split units” y aire central. 

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